El Parlamento despachó el proyecto de ley que establece el Derecho Real de Conservación (Ver tramitación) (Ver texto aprobado). La iniciativa permitirá incorporar un nuevo instrumento de promoción ambiental, facilitando el aporte privado a este importante objetivo. Uno de sus autores es el actual senador Carlos Montes (Ver vídeo). Por ello, queremos informarte sobre su contenido y alcances:
¿Qué es un derecho real?
Según el Código Civil un derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Ejemplos de derechos reales son el dominio o propiedad, el usufructo, el uso y habitación, las hipotecas. Destaca en ellos que el vínculo es directo sobre un determinado bien. «Soy dueño de una casa o de un auto». .
Se distinguen de los derechos personales o créditos, que sólo pueden reclamarse de ciertas personas, que por un hecho suyo o la sola disposición de la ley han contraído las obligaciones correlativas. Es el caso de las deudas en dinero. En ese caso mi derecho se dirige no hacia una cosa, sino a una persona específica. Sólo a esa persona puedo reclamar la deuda, que recae sobre una cosa, acción o abstención.
¿Qué es el derecho real de conservación?
El derecho real de conservación consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o ciertos atributos o funciones de éste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria. Las partes son el propietario del predio y un titular, que tiene derecho a exigir el cumplimiento. Sin embargo, también indirectamente hay un titular indeterminado, que es toda la comunidad, interesada en la conservación del terreno y/o de sus atributos o funciones.
En términos más simples, es un compromiso u obligación jurídica que el dueño de un terreno que en sí o cuyos atributos o funciones presentan potencial ambiental realiza con alguna persona natural o jurídica pública (municipalidades, CONAF, SAG etc.) o privada (ONGs o Corporaciones) en el sentido de no alterarlos o mejorarlos a perpetuidad o por un lapso extenso.
¿Por qué es importante crear el Derecho Real de Conservación?
Nuestro país tiene una importante superficie de áreas protegidas o de conservación como Parques y Reservas Nacionales. Aproximadamente un 14% de la superficie total del país tiene algún tipo de protección. Sin embargo, la mayoría de las áreas protegidas fue establecida hace varias décadas y se hallan fundamentalmente en la regiones de Los Lagos, Aysén y Magallanes.
De este modo, ecosistemas muy valiosos que pertenecen a privados quedan desprotegidos. Entre ellos destaca el denominado ecosistema «mediterraneo», que se da, además de Chile (III a VIII región), en muy pocos sectores del mundo. Lo mismo ocurre con El Panul, en la Región Metropolitana, que presenta una de las últimas reservas de bosque esclerófilo.
El proyecto permita establecer un instrumento para apoyar jurídicamente el interés privado en la conservación ambiental.
¿Existe algo así en otros países?
Sí, al menos Estados Unidos y Costa Rica cuentan con normativa de este tipo y se tuvieron en cuenta como ejemplos a seguir.
¿Que características tiene el Derecho Real de Conservación?
Recae sobre un inmueble y es inseparable a él, pero es distinto del dominio sobre el bien raíz. Es transferible, transmisible, inembargable e indivisible.
¿Qué importancia tiene que sea distinto del dominio de un bien raíz?
Permite que el propietario se comprometa formal y jurídicamente a conservarlo, obligándose con alguna persona o institución, incluso bajo el apremio de sanciones económicas.
El propietario no necesita donar. Sigue siendo dueño, pero se compromete a conservar, según las condiciones pactadas.
Esto abre un espacio a muchas personas que están dispuestas a salvaguardar el valor ambiental de sus terrenos, pero no quieren desprenderse de ellos.
¿Cómo se materializa el Derecho Real de Conservación?
A través de un contrato, mediante el cual se constituye. Deberá celebrarse por escritura pública, la cual, además, servirá como título para requerir la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Producirá sus efectos desde su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
¿Qué menciones debe tener el contrato?
El contrato deberá contener, a lo menos, lo siguiente:
1.- La individualización completa del propietario del inmueble y del titular del derecho.
2.- La identificación clara y precisa del o de los bienes raíces gravados, con sus correspondientes deslindes. Se deberá anexar un plano, suscrito por los comparecientes, en que se grafique el inmueble o la parte de él que se grave, y que se entenderá formar parte del contrato. El plano deberá cumplir los siguientes requisitos:
- a) Indicar los datos de inscripción del bien raíz en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente, su ubicación y la región, provincia y comuna a que pertenezca.
- b) Incluir los deslindes del inmueble.
3.- La declaración de si la constitución es a título gratuito u oneroso. En este último caso, se deberá señalar el monto de dinero u otras contraprestaciones que las partes acuerden.
4.- La indicación del o de los gravámenes acordados.
5.- La duración del derecho real de conservación, si la hubiere.
6.- La declaración de si el derecho se constituye a favor de dos o más titulares, o si el o los bienes raíces gravados pertenecen a dos o más dueños, casos en los cuales se deberán indicar en el contrato las obligaciones y derechos de cada uno.
¿Qué características tiene la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces?
La inscripción se ajustará a las siguientes reglas:
1.- La inscripción del contrato mediante el cual se constituye el derecho real de conservación en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, así como sus modificaciones, es requisito, prueba y garantía del mismo.
2.- La mencionada inscripción se requerirá dentro del plazo de sesenta días corridos, contado desde la fecha de celebración del contrato constitutivo.
3.- La inscripción deberá incluir, a lo menos, las menciones enumeradas en el artículo anterior y, además, en lo que corresponda, lo establecido en el artículo 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
¿Cuáles son los efectos del contrato que constituye el Derecho Real de Conservación?
En el contrato se establecerán los gravámenes al inmueble que tendrán como finalidad la conservación del patrimonio ambiental. Para tal efecto, las partes deberán acordar al menos una de las siguientes prohibiciones, restricciones u obligaciones:
1.- Restricción o prohibición de destinar el inmueble a uno o más determinados fines inmobiliarios, comerciales, turísticos, industriales, de explotación agrícola, forestales o de otro tipo.
2.- Obligación de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantención, limpieza, descontaminación, reparación, resguardo, administración o uso y aprovechamiento racionales del bien raíz.
3.- Obligación de ejecutar o supervisar un plan de manejo acordado en el contrato constitutivo, con miras al uso y aprovechamiento racionales de los recursos naturales del inmueble gravado, dentro del marco de un uso sostenible de los mismos.
Se podrán fijar límites de montos para las obligaciones pecuniarias que se acuerden, así como convenir plazos diferentes para el cumplimiento de los distintos gravámenes que se establezcan.
El derecho real de conservación se extiende a todas las servidumbres activas constituidas a favor del inmueble y está sujeto a todas las servidumbres pasivas preexistentes, o a las nuevas que se puedan establecer por el dueño del predio sin vulnerar este derecho, o que se impongan posteriormente por mandato legal.
Sin perjuicio de las normas de carácter general, serán nulos los contratos en que se estipulen gravámenes al inmueble: a) que no sean específicos; b) que sólo consistan en obligarse a cumplir normas vigentes, o c) que no se ajusten a lo dispuesto en esta ley.
No es lícito al propietario impedir, obstaculizar o perjudicar el ejercicio de este derecho.
El derecho real de conservación no faculta a su titular para percibir los frutos naturales o civiles que deriven de la conservación del inmueble, salvo en aquello que se acuerde explícitamente por las partes.
¿Puede modificarse el contrato?
Sí. Las modificaciones al contrato deberán cumplir con las mismas formalidades y requisitos exigidos para su constitución.
¿Cómo termina el Derecho Real de Conservación?
El derecho de conservación se extinguirá por las causales generales de terminación de los derechos reales y, especialmente, por:
1.- La transferencia del bien gravado.
2.- La disolución de la persona jurídica titular del derecho, salvo estipulación en contrario.
3.- La expropiación del inmueble gravado. Si se expropiare parcialmente, subsistirá el derecho real de conservación sobre la parte no expropiada, si fuere posible. Lo anterior será sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.
Las prestaciones mutuas a que pudiere dar lugar el término del derecho real de conservación se regularán por las normas contempladas en los artículos 904 a 914 del Código Civil.
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